标题: 8千万套空房 积重难返的中国楼市在2013年必将崩盘？(图) [打印本页] 作者: montreal 时间: 2011-11-18 09:52 标题: 8千万套空房 积重难返的中国楼市在2013年必将崩盘？(图) 8千万套空房 积重难返的中国楼市在2013年必将崩盘？(图)% Y( L# X" J8 e, E- a$ L
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中国人炒高世界其他国家和地区楼市的新闻最近屡屡曝光，惹得全球都不高兴。上述现象根源于中国大陆对房产的限购政策，让不少习惯了炒房生财的利益集团和个人走出国门。这十年来，随着各地房价特别是北京、上海等大城市房价升10倍的惊人涨幅，一些普通市民突然发现自己身价倍增，卖一套房子即可改变生活方式，如一般北京人出售一套北京房产，就可以在欧美等发达国家购置房产并且办理一家人的移民。) S. }; B' P U3 h
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1998年，中国国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，逐步实行住房市场化，许多人实现了从无产到有产的突破，但这一政策也成为撬动房产狂升的支点。5 z, ~* H3 O7 S3 }
8 p2 l3 P" r: k$ u 房价收入比远超国际水准 * n4 s) v1 z, { & |2 d* @3 n$ }0 R. n 尽管自1998年房改以来，中国房地产就缺乏一个比较准确的房地产统计体系。, C K" |; @( Q4 s5 T2 p, h
' u: ]8 ~) g7 {2 u# J. I% {# Z 但从国内媒体报道中可大概得知，十年前，也就是在2001年左右，北京、上海、广州、深圳等一线大城市的房价（均价）也就在2000元/平方米（人民币，下同）至3000元/平方米左右；2011年，北京房价（均价）已上升至22310元/平方米，楼盘钓鱼台7号院每平方米30万元；上海房价上升至19168元/平方米，佔据上海豪宅价格之最两年之久的汤臣一品，房价超过10万元/平方米。 2 r4 G+ @' m p A3 ]" M. ~8 d% G6 K9 Y: w" H( [! o! p
而各中小城市的房价也由1000元/平方米左右升至4000元-8000元/平方米。目前中国的房价收入比惊人（见表），远远超出国际平均水准。. l1 G& C2 P# g* z5 ]
) j& W1 U9 O: ]& U+ A5 ^ 金融海啸打乱调控 . J$ W4 q6 p. T, l 6 p9 Y( [ g: O$ z2 J, B 公认的是，这么多年来，地方政府一直是以「土地招拍挂」等手段，不断扩张既得利益，房地产已绑架中国经济。 # t* z3 _, o1 O1 T h" ~+ h8 j6 J( p: s1 C+ M4 `( s( U
据中国国内媒体的报道，房地产及相关行业对GDP的贡献高达三成。在一些城市，土地出让金已经佔到地方财政收入的半壁江山。 5 q9 j q0 W. D( M ( C/ z. k/ S$ F! v+ p0 p _: P 2007年，中国政府意识到房地产泡沫的严重危害，开始房地产调控，2008年多次加息意在抑制房地产泡沫。6 p+ ]6 U/ d! i) \. ?3 ]0 c% m; p7 w6 E
1 n& ?% O/ ^- E3 ?" @5 W 不少开发商由于此前扩张太快，拿了很多很多的地王，然后上市失败，资金链紧张，处于死亡的边缘，信心完全崩溃。2008年是过去10多年来首次出现房价下跌，当时不少房企7折甩卖。+ c- K5 H) {1 Z H- S( S2 m. _
4 i; c( y6 U5 u1 _& Q- A 但突而其来的世界金融海啸打乱了部署，由于经济迅速下滑，中国政府不得不暂时「放生」房地产来暂时稳定经济，房地产救市政策相继出台，致使房地产快速回温。 7 ~6 N/ A' x) [9 d% c4 W' f5 o8 w3 S6 l+ L" c' a, u
众所周知，2009年3月份以来，在积极财政政策和适度宽松货币政策的刺激下，房地产市场告别了短暂的低迷，重回急涨的态势，走出了一轮量价其升的大牛市行情，主要城市的房地产价格和交易量都创了歷史新高。 ; H4 p& k! [6 S% Q! |& U9 _- \6 s2 C% D
在房价久压不下的困境下，中国被迫出台「限购令」政策 。去年以来，北京、上海、广州等城市出台「限购令」，规定每个家庭只能新购一套商品房。正是在此背景下，迫使中国的部分投资客转向投资海外房产。9 i1 Y1 X2 U7 B( e) X
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最近，中国政府发出信息，宣称要推出第二轮「限购令」。 1 |) }5 _$ h; Q/ c E , k0 @+ H$ w, A8 q) B 目前持续高压的调控态势正使楼市降温，北京和上海等一线大城市房价松动迹象将进一步明显。' H- x) H% x; Y0 \
; e7 h5 O( P. M E0 F1 O: h 但楼市是否迎来「深度降温」仍有待检验。& s1 G, }. Z/ m
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10年炒房「蚯蚓进去 蟒蛇出来」 ! k2 l, {- Y+ ]6 T 7 b9 u X/ i7 H( R ( _, O, X2 m) |) d! ?6 Y/ V: x' J, F' m: o, Y
9 [( H9 l7 k% K& d ( @2 R+ R0 p- ]' T 前几年，中国各地都出现抢房现象，图为2007年5月27日杭州某楼盘出现通宵排队买房的景象。新华社资料图片 : O# H- F. o! M! y' P a7 R9 G4 q8 J$ y0 s3 `+ m7 ] Y
) H/ I% M, c; K5 t8 o. Y 在中国民众的微博上曾流传着这样一段有关炒房的热帖：中国民众十年炒房的结果，是自行车进去，平治出来；光着屁股进去，穿着皮尔卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老闆出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蚯蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏獒出来……* i6 K4 k9 B0 ^0 N5 c
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大家只要稍加留意，就会经常听人念叨：某某人几年前在北京、上海买了几套房子，现在已是千万富翁了。& ]2 ]0 U8 _$ V" `+ z+ W I" }% j
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一大批购房者、民间投资客，数年间，有意或者无意地踏准了时代的脚步，尝到了炒房的甜头。这样的例子举不胜举，如深圳大学教授国世平曾透露：他的一个学生在广东东莞买了680套房子。 5 L8 P1 d* z: a `6 ]# g# l . W U* U7 d! w& m, C/ z3 x 不仅如此，房地产更成为许迈永、许宗衡等市长级高官寻租的黄金宝地。出事的有关官员几乎都有大量的房产，如辽宁抚顺国土资源局顺城分局原局长罗亚平拥有27套房；山西蒲县煤炭原局长郝鹏俊有36处，其中35处在北京，基本都位于二环附近的黄金地段；上海外高桥保税区管委会原处长陶建国有29套房产；浦东新区原副区长康慧军有14套房产。 ' ]$ o6 T! w# ~8 L" R; Y+ n2 m" l4 I0 l; N
这都是事实，而发财的故事总会被人津津乐道，总会引领着无数后继者跟进。 1 S# _5 P; j# l$ v7 q+ F ; r9 ]2 `1 | Y. t 确实如此，尽管当局连续出台了一系列政策，宣称其目的是打击投机炒房，可中国的房价比「猪坚强」更坚强，政府越是调控房价，炒房的现象就越热乎。$ b* i1 V3 a0 G2 M
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这十年，勘称是全民炒房运动。不少人身边的朋友经常问的一句话是：最近有没有甚么好点的楼盘？手上有点闲钱，放在手上也是贬值，还不如买套房子保值；不图啥投资赚钱，只要能保值就行。: q& M: O* A: L) _( ^7 ]6 W
. h5 b6 a! w% u% a* s7 `4 J 房价危机 80后彷徨90后迷惘 . h, y: ]' [0 S' @ 2 E3 P# @3 A7 m ) d9 I* _9 q. i8 O, ^! _* U. S4 Z2 V' l w1 p, d: J/ @
当今高房价时代，80后（1980年代出生）尚正在房价汹涌的波涛中挣扎困顿，90后（1990年代出生）面对尚未到来的压力就已异军突起。 1 I3 w/ g) p; w+ |3 v: V* \$ u. K& V2 ]6 A- g7 q& v, ^
作为年轻人，大部分80后错过了房价的低谷，正面对房价的高峰。《北京晚报》曾报道，今年29岁的刘西洋，在北京一家公司做IT工程师，他和妻子的收入每月大概有一万七千元左右，但是他一直选择租房。2004年大学毕业后，等到房价疯涨时，刘西洋手中的钱，渐渐地从够两居室的首付，变成一居室的首付，最后连首付都不够了，他也最终放弃了买房的想法。+ M: A7 x1 N6 v, m
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像刘西洋这样彷徨纠结的80后年轻人太多了。没结婚更是在忧虑房价，现在的女娃儿只要条件好点的，样子或者家庭背景，很多肯定是要求男方有房子的，没办法，社会如此。& r% ~" f9 A& E7 p5 z1 d3 J# j' k
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如果说80后尚正在房价汹涌的波涛中挣扎困顿，那么90后面对的压力就已异军突起：从「90后少女歌唱房价格，抗议高位房价」到「不满房价过高，90后黑客攻击房管局网」；从「情人节献吻求降房价」到「玉体写字求降价」，90后以其特例独行的方式表达对高房价的不满。 ) Q6 |4 g' w2 n5 s3 y+ ? $ F2 s- m6 \) d1 j5 f0 m9 Q5 b% s, c 成交量那么大 房价真不高 ( [4 O+ u5 `/ \! r. j/ V: P $ D6 r2 ^5 i; i8 H% I& { Y ! U; Y$ q* h3 m8 E) e
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继对大城市进行限购后，中国住房和城乡建设部目前正在调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。种种迹象表明，楼市的「高压降温法」还将延续并扩大。' ]; |5 t3 K; Q; K
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但即使中国房价处在如此高位，仍然有不少人特别是业界人士认为：房价并不高。其中的代表欠物是北京师范大学房地产研究中心主任、北京房地产学会副会长董藩。$ i3 ^% i4 f: B$ A# |; M
" D4 I4 K8 T1 {7 M- R( L 董藩曾在今年的一次会议上表示：中国的房价高吗，中国的房价真的不高，如果高你解释不了这个现象，高是不是意味着买不起，买不起是不是意味着没有多少成交量，没有多少成交量，你怎么给我解释2009年成交7万多亿，2010年成交了10万多亿。 : t8 {! J1 L0 S+ \ 6 p8 Z! J1 L, s8 p% H5 Z- | 董藩并表示：房价是不是有涨有跌，你们说是，其实错了，房价的规律是上涨，下跌是意外，上涨是常态，下跌是特殊情况。这些情况只是很少的一部分，所以房价一般都是上涨。 * _, E; }' E3 O; g) M9 w8 w% j6 W2 g( ~1 C1 Z$ O% D- @. U2 d
另一位唱多派的代表人物、房地产商任志强则表示：今年房价必涨！你看看哪个国家在经济增长时房价不涨的？全世界都找不到在GDP、收入高增长的过程中房价不涨的案例。. v) V I* K) @( H
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任志强认为，土地资源被政府垄断，加上不合理的土地政策，是造成地价乃至房价飞速上涨的主要原因。, z$ r0 u5 j2 I: Z0 h y
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8000万套空房2013年崩盘1 h2 q3 M4 f/ q5 Z2 l( \# a- D5 Y' s0 }
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: z) K) R) U: n0 r% }& r 中国10年房市，炒房者人人赚钱，所以人人都想买房，有房子的人想买第二、第三套；没有房子的呢，唯恐不买就再也买不起了，拼了命也要挤上这趟发财的列车。但是这样的「刚性需求」，就能确保中国的房价不跌吗？9 n6 M& U; j$ H2 ]/ X
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有不少人表示中国房价已到头，曾准确预言日本经济泡沫化的日本管理学大师大前研一表示，中国经济目前最大的问题是房地产泡沫，为了避免重蹈日本覆辙，除了将泡沫尽早吹破之外没有更好的选择。大前研一表示，中国现在有大概8000万套空置房不是买来住的，完全是用于投机，很多人手上有两套三套房，由于可以很容易地取得银行杠桿，这些人支付的房价已经达到年收入的80倍，这在各国经济史上没有先例。 5 }6 R4 Q- R2 `0 q/ p( h8 [* \ # w& q) E+ f2 j2 C2 b 中国民间更是有不少人认为，中国房价必将崩盘。 / A* d2 T3 Y x+ E( F1 Q8 L; l8 O& z/ [$ R3 A0 H# x" S
其中的代表人物之一是《我是邓小闲》博客，该博认为，中国政府永远也不敢把经济增长的速度降下来，这是决定房价从政府的角度看是永远也不会主观使其下降。因为房价下降，甚至房价不上涨就是中国政府所不能承受之重。这就出现了，一方面为了解决大多数民众就业，中国政府不得不扩大经济规模和经济增长速度而贷款进行向前跑；另一方面，不得不为自己所欠的越来越大的贷款利息买单，在没有多余钱财的情况下又不得不加大印刷钞票的速度。这些最终传导到普通民众的日常生活的时候。/ {. G3 }* p3 F* O J3 A6 y; K
