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标题: 房价超年薪10倍 加拿大房市面临崩盘？ [打印本页]
作者: calgary    时间: 2013-12-9 23:58
标题: 房价超年薪10倍 加拿大房市面临崩盘？
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　　在加拿大卡尔加里南部的Altadore，一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元，远远高于八年前的水平。* s# P) o; V4 _( T8 X* p

2 ^. @* ?- z  H1 F 　　据《环球邮报》报导，从2005年到去年年底，随着一座座老平房被推平，全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时，Altadore的房价也猛涨了78 %。! {1 k5 @. j0 ]7 U$ u

3 p3 k! h. c+ H; L4 G# ? 　　“我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ，2008年入住这里的，34岁的Thomas Ferianec说。
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$ ]2 B( O- B4 |. p7 h; j4 h 　　便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮，推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确，加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过，近70%的购房款来自抵押贷款。6 x% m; }1 ^+ u

; v: I! T0 i7 @; a  v) U 　　在过去的几年中，收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。 & _7 {/ P# g$ F  m# W

* J: z! r5 B  O: P4 w1 t9 T) k 　　是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是：没有。 * h0 H3 U- T4 D( \5 D

; N  I/ I  R" f 　　“加拿大将发生像美国那样的次贷危机，这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。 4 k( }) Q, i4 @& ]1 l" J

+ r! }+ Z$ b& V 　　“美国的信贷质量远低于加拿大，”Klump说。 “在过去的四年中，收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。”
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6 B" b% v4 _. g1 q　　如果Klump的观点是正确的，那么，加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况：   P5 ]$ }" n6 [7 B4 n+ {- `
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　　债务深化   K1 d/ K5 {" P. U4 ?2 v
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　　房屋销售的步伐，今年并没有实质的减速。除了10月，市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高，比七年前增长了18%。; l3 K9 S& A7 Y$ u

$ j" y# d9 b* R6 j1 P 　　当房价是年薪的10倍时
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. c* r( X6 g8 ~! v% l 　　有多种指标来确定房价与业主的收入关系，总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说：“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。”
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　　“从历史上看，房子的价格一直维持在收入的三，四倍的样子，”达尼说：“在温哥华，房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方，这是一个离谱的数据。”
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$ |& W/ X% ?0 Q0 c　　在多伦多——本国第二昂贵的房产市场，房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。 4 f- k. F, t4 v: N; W3 ~8 c9 I
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　　屋主的承受力
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　　只要利率维持在历史性低点，加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。
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　　虽然超低利率还将维持一段时间，但是如Capital Economics等的预测表明：如果利率突然升高，房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点，这就意味着，许多购房者每月会多付几百元。% O( w- ^0 f% I' J
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　　可负担计算：每月可以付多少?
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　　随着整体经济的增长，有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是，如果业主无法跟上利率上涨的节奏，那么他们就不得不降价出售房产。
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　　楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%! 9 K( T" a) Q0 t% J% \& \7 r
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　　惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止，该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ，在未来五年内，加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为，加拿大目前的房价被高估，一些地区的房价被高估多达26%，从全国平均水平来看，加拿大房价的被高估幅度为21%。3 J+ T. I  @" }

$ M/ l" l6 W4 x# ]* K9 m* o# X 　　根据惠誉国际评级，当房地产“软着陆”的情况发生时，加拿大经济将面临一些风险，因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平，一段利率开始上升，他们将遭受冲击。8 B$ S; l+ ^3 S/ o7 ?

0 s, v& G8 F6 T7 H; w' p. f) R 　　惠誉还表示，房地产市场的放缓还将对就业带来影响。
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　　惠誉国际评级指出，自2001年以来，加拿大的房价升幅超过130%，高出加拿大人的收入增长幅度80%。 " E' Z8 j5 e; V, X5 L- ~

; m, }  J" _5 q! X+ \ 　　惠誉国际是世界三大国际评级机构之一，与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。
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1 s$ N1 Q. Z- u- m  j8 w, z 　　高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌 : b# I! q7 g$ z- X! \' {+ ^/ g# k0 Q
' Y) g) y+ Y& t+ Q% L/ M
　　高盛研究报告认为，加拿大正面临房价大跌问题，因为加国部份地区的房市，已出现建案过多的现象，而且超低利率正伤害其不动产市场。



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