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标题: 广东惠州已成"鬼城" 政府仍在继续卖地(组图) [打印本页]
作者: montreal    时间: 2014-3-22 14:23
标题: 广东惠州已成"鬼城" 政府仍在继续卖地(组图)
2013年12月19日，惠州，大亚湾运输建筑材料的卡车，一辆接一辆进入新开辟的工地
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2013年12月19日，惠州，大亚湾运输建筑材料的卡车，一辆接一辆进入新开辟的工地。
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, `" c. b1 z, W, y+ ^6 X2013年12月19日，惠州，马路空荡，无居民行走。$ E5 A2 s8 ]7 l+ ~) E% B

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, `: Z7 u5 q4 u* G6 ^+ N
0 H$ d* e; J6 o" W0 p, t1 {) Y' k2013年12月19日，惠州，大亚湾房产中介疯狂竞争，几十人大亚湾大道上发房产画册。
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' l4 o6 w% `' X$ R& {( I3 C2013年12月14日，惠州，大亚湾清华园售楼处关门，几近烂尾。在大亚湾烂尾楼盘还有许多。
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2013年12月14日，惠州，停车场无人空荡，没有任何私家车。
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" L- `* l; R& O2 U. k2013年12月19日，惠州，建筑工人在施工现场。
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/ c( b& ]9 a- v2 `+ L2013年12月19日，惠州，大亚湾一楼盘打出1999元/平方米的广告。" q, K0 M8 s% o/ ~& @2 k

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5 P1 W+ b( e; ~: q3 w4 K2013年12月14日，惠州，看房者源源不断进入，象征性的看房后，吃完开发商的午餐就离开，如同半日游。以后再无音讯。$ ~, q, j) [9 U7 @5 k3 Z3 x) u

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2013年12月14日，惠州，2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。
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2013年12月14日，惠州，2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。
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2013年12月14日，惠州，别墅区空空荡荡，还没人居住。
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2013年12月19日，惠州，大亚湾石化厂区污染严重，是导致房价无法上升原因之一。
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惠州“鬼城”探营 房地产和产业发展失序( N. z8 S# m+ N0 r- \2 w

6 z4 `9 `# M/ `' _  `5 m6 o在深圳，每天总能遇到路边发楼盘信息传单的人，而很多人接过后直接就扔进垃圾桶，因为不用看，也知道那是惠州的房子。
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) \, w( E. Z7 M) D毗邻深圳和东莞的惠州，尽管身处珠三角核心城市群中，但却是投资者公认的“鬼城”。街道上稀疏的人流，四处空置的房屋，与这个卫星城市区位的匹配似乎相去甚远。' R; }" Q& H! o2 g1 t

% f7 a9 k2 B1 ~1 v8 S5 u最新出台的新型城镇化方案试图打破这种“鬼城”格局，最终实现人的城镇化。然而，对于严重依赖房地产发展起来的城市，想要破局并非轻而易举。
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　　“鬼城”由来
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离惠州惠阳汽车客运站只有几分钟距离的光耀城，体量达100万平米，根据中原地产的统计，深圳投资客占销售客户比例超过九成。从2008年到现在6年过去，一共6期的项目建设接近尾声，《华夏时报》记者现场看到，小区周围的商铺大多处于空置招租阶段。
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! [+ N& X* P: [( {  P7 u+ A# R据当地的和兴地产中介人员小钟介绍，目前光耀城入住率仅30%，深圳人过来居住的占比较少，让惠阳区乃至惠州都成了鬼城的代名词。# y8 p! X7 V3 `7 T6 O) Y; k) Q
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惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市，属于珠三角区域卫星城概念，分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区，另有3个县。但由于生活配套的缺失，城市等级概念和落差的存在，在惠州置业的深圳人并不愿在此居住，导致“深圳的后花园”成了一个虚名。- Y" a* M% E: G7 U
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“除了惠城区项目可以考虑外，其他区域项目融资谈都不用谈。”深圳市一房地产私募基金投资经理告诉本报记者，目前除惠城区作为整个惠州市市中心配套较为完善，经济比较健康外，其余区县的经济都很畸形，以房地产一产独大，供给严重过剩，未来风险很大，目前基金信托等融资已经全面退出这类城市。! V2 [: d; u7 [( }' c/ ^

5 ~  n: v6 k" F& q, E8 B由于资金集体看空惠州，使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境，光耀地产是代表之一。而有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主，甚至出现烂尾。
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3 e5 g# I1 |% q# f1 Z. H, f走在惠阳的老中心片区，老式建筑已经掩埋在新建筑的夹缝下，而新城区更是由各个楼盘以棋牌式展开而成。这几年，惠阳上百个楼盘的销售对象都对准了深圳人，七成以上的项目是深圳人购买的，有的甚至超过九成。% [) v1 `% ^" y# A

! {" P7 C5 W& E* q自深圳出台限购令之后，深圳人在惠州买房投资兼自住的比例有所提升。由于两地房价的落差，一些有首次置业需求的深圳80后，也开始往价格洼地区域流动，部分置业者主要购买别墅类产品，用于度假、养老和改善型居住。, K6 ~/ _+ f. }2 x/ B4 P& O5 {
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交通和区位优势是销售者们的利器，厦深铁路开通后，位于惠阳区的惠州南站至深圳坪山站，只需10分钟，而到深圳北站缩短至半个小时，16.5元的票价也不贵。) |  g+ z$ ?+ ]- B6 i* p
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然而，城市交通的逐步贯通，并未让深圳人往返于两地之间，“一小时生活圈”、“深莞惠”一体化的概念提出来至少已有5年以上，实际进展并不大。
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因此尽管目前在惠州置业亏多赚少，但仍有前仆后继者。2013年惠州新增供应量突破1200万平方米，全年一手房住宅成交1079.76万平方米，超过10 万套，成交金额622亿元，创出历史峰值。其中，惠阳完成商品房销售面积165.17万平方米，同比增长45.9%；商品房销售额100.35亿元，增长 60.2%。' n4 l4 t% S5 C1 `3 y

) l1 v: d3 k! A+ O1 z& O6 ~“毗邻惠阳的深圳龙岗房价比惠阳贵3倍，等现在的80后成家有了孩子需要上学，自然会住过来，现在配套不完善，生活还不方便，有的人买了房暂时买不起车，等经济条件变好，买车后住到惠州也方便，但这都需要时间。”小钟说。( y, }3 `5 a, v1 Y+ x: j( G

7 u3 b. U% X' D* I4 t' z　　模式之困( Z2 C) |/ Z1 j

2 x# i( a: ?. D9 s, ~* n作为连接东莞和深圳的后方城市，惠州有着承接产业转移的先天区位优势。
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' B4 E3 M$ G' k惠阳外商投资服务中心主任许伟浩告诉记者，2010年以前，招商引资主要来自港澳台，而这之后，超过百分之七八十是由深圳、东莞转移过来的产业。由于两市人工和厂租成本大涨，而惠州低廉的土地价格成了最大的吸引力，这几年外商投资的比重年增长都有百分之十几。6 A1 \; y$ O; }+ }2 c
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不过落户这里的大多为制造业，工厂工人消费水平较低。产业转移到各镇区之后，也并未带来相应的消费需求。惠阳陷入的困境是，房地产带动的城市发展和产业的引进，并未有效结合起来，这也是鬼城出现的根源。
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按照惠阳的设想，辖区淡水、秋长2个街道和1个经济开发区，将成为惠阳市中心区域，以现代服务业、物流、电子信息、汽车等高端产业为主，而其他6个镇区以工业和农业为主。: |( E+ V8 p, @

3 M- ^* t" A; w5 p% z: K$ C“中心区的土地主要以商住用地为主，为集中居住区，镇区以工业用地为主。”惠阳市国土局有关人士介绍，房地产对于惠阳而言确实举足轻重，政府每年只管卖地，只要有开发商愿意买，政府不会考虑人口和产业的问题，“市场行情好就多卖，市场不好就少卖，今年计划出让的土地会比去年少。”
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与多数鬼城一样，房地产已成为惠阳最重要的支柱产业。2013年惠阳市GDP总值为290.4亿元，增长14.5%，固定资产投资总额达210.1亿元，增长 25.7%，而房地产开发投资为83.4亿元，占固定资产投资比重约40%，对整体投资增长贡献率由上年的33.9%提升到50.1%。3 Q3 K  [/ [5 k9 z: N- C* D

+ v' Q: G% R; w) z/ @# _目前在惠阳区大体量的楼盘随处可见，如中信新城460万平方米、星河丹堤220万平方米等。而惠阳市统计局向本报记者提供的数据显示，2013年常住人口只有58.75万人，其中，城镇人口为43.89万、农村人口为14.86万人，城镇化率为74.7%。从2009年后的5年内，常住人口只增长了3.6万人。* Z; l! `  F& f/ y! x  X

1 R: {' w* l6 V. m9 R5 M+ z整个惠州常住人口也只有470万。由于对外来人口吸附能力弱，人口增长过慢，严重制约了本地市场的需求释放。
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“政府也想引进占地少、产值高的高端产业和总部经济，但这不现实。”许伟浩说，惠州现在发展产业的最大优势就是成本低，靠深圳近，物流成本低，但外来人口少，很多工厂搬过来也面临招工难，还不如内地城市。$ s/ P4 w0 \; M1 H9 M

& H) T3 q* ~5 h栖居在惠阳，工作在深圳，这是惠阳政府计划中最理想的算盘。但要想吸引人来住，前提条件必须是惠阳有着成熟的公共配套设施。记者走在惠阳的新城区，想要等到一辆出租车，可能需要很长时间。: ?7 d- A% A% i  V6 m& \

* z# |$ C( L7 \问题是钱从哪来？2013年惠阳区公共财政预算收入27.91亿元，房地产所带来的税收比例亦不少。而全年基金预算收入完成16.1亿元，惠阳区财政局有关负责人直言，基金这一项主要是房地产做的贡献，但没有完成年初计划的19.5亿元。
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; O: U1 T! `7 |, k% `+ X6 U惠阳一政府内部人士直言，“是鬼城也得继续卖地，不然没钱怎么去建配套？等着工业发展太慢了，已经陷入了这个循环链条出不来。”
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  B* ~" L. N( G# z4 m深圳某证券公司负责代理销售地方债的投资人士告诉记者，由于地方财政收入和支出的比例已严重失衡，惠州已被他们列入黑名单。
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“惠州和深圳东莞依然存在产业同质化的问题，没有划分好自己的功能定位，惠州只能给深圳做产业配套，但因为地方政府之间都有各自的利益，都需要考核经济总量，深圳也不能在短时间内全部抛弃低端和配套产业。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，行政考核制度不打破，惠州很难破局。$ @; I0 U% N: N5 d. X: N5 m  w; p
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