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标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-10-15 15:00
标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大, Z' m: F  {# f' A) b. {. r
加拿大都市网
0 c6 k( a! Z; s3 \5 k' p根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。! i, X7 C/ M: Y3 M4 [( L: ]# S
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根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。, F' ?( M# Z- J3 ?5 E

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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。8 O. M1 f5 ~  q) T$ |  R8 i
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租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
& q7 j- A5 {! n7 c6 G相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
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5 S% w- F. Q  Q5 X, h在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。/ z% q2 T. D% o$ i5 D

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与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。/ w' Q1 }. Z. |) J

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9 ]. D. D4 B0 ]% a: y4 W: n预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。) A: e, Y9 m; c" _  j: g2 e( h  r7 r- j

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2024年瑞银全球地产泡沫指数
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3 v3 k6 O4 G0 t) [& F: @+ G随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
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5 b8 y2 O% r6 t) k7 l' P然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。+ o( c# T2 ]/ F' [& |

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% |$ F* }. B) m# \* ~0 `7 K温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位4 N8 Y( i& g6 y8 J; K

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多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
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多伦多居民可负担居所面积减4成
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负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。. b; Q1 H" J' S; A* y

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6 w, V/ n9 ?; U3 C. h7 G多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。8 @* n, o' I9 @: J) v6 g0 M+ U

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& @) r/ S$ I6 B, i在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。- g- D# z& j* Y* f
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" S7 _$ u7 h. R# s9 \" _- p3 W温哥华泡沫风险降级仍有暗涌3 W- E" J' @) ?$ R/ f

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相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。& u' L$ D1 f  s! `6 d' T8 W/ P

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多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降2 P( ?1 a  F- U4 L% t" c% Z, Q

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跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。2 o! R# V; d5 x- \4 N& \0 E; Z
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其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。3 f' ~5 q% P; u) m# u

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( M$ F: U% M" q! h6 K! R; j有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
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分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。* f, \2 a3 K) p& z- h
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2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：1 R5 K) \& v3 u. S% J8 o: o

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第1位：迈阿密
/ }6 A0 ?. i; ^第2位：东京
; l/ F8 }8 C4 g$ I: L1 w第3位：苏黎世) N. u5 ]8 Y9 G0 r) m
第4位：洛杉矶8 X- _, ^+ ^1 F% s+ e
第5位：多伦多
1 E/ d$ \- J, {8 i第6位：日内瓦
# I5 E. `6 c" n8 j第7位：阿姆斯特丹8 r( x3 m7 p; w3 |
第8位：悉尼
" \# D0 i9 M  g第9位：波士顿
  f' k: a8 ~2 N第10位：温哥华
; U" g( o' Q3 r, m2 g! S9 r" U第11位：法兰克福
) V# B0 Y3 Z3 ]4 l& k* v9 L第12位：香港/ O. N0 n9 b. V/ L% a- H
第13位：特拉维夫- ^- e* p- k$ ~0 ?. i# i
第14位：杜拜
( B& F4 d5 G( s: B. E9 E- P! y8 S. P第15位：新加坡
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