5 P3 K0 p* @: H$ E& B% u! b5 y ! k1 N9 ^9 z- g9 t这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。) a! R6 C# U ?/ c( \+ d
3 \+ B! O. @+ {' n" k # R f4 X8 a2 E. s/ f, s( }奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”) |# F' [6 x y" C0 o4 B
: L( R, H1 ^0 f- `; |( e" i* [) `7 h
2 w Z2 q, d: j% I7 P+ A2 W
这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。 ' B9 ?) a( i' i3 \" m8 ~. l% i. `; d2 X9 g. h- y/ m9 [" r( \& v. N$ ~
3 b( {+ d6 A( Z! Z. h- E" p; r0 k Q
不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。9 M, p# G& e' f+ r( u0 _8 ]
# H! N2 e" U, x3 E 7 w2 @, B! N+ C荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。 , h* k5 F% Z9 L6 g$ ?9 C- _ I2 V Y! P
6 V' D' h: F0 a政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本 % m& l0 Q: N/ F' H/ c4 k& {$ m5 B0 |! {5 F$ `( \1 x; Y* [. c4 {- O
* A7 H% m3 ?- U8 ~
非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。( g X9 f. k( L0 Z% @3 \
. v4 E! }; D0 c i" I h$ H# I
j% K9 A; \! o2 X2 z5 N
" j" z* G( f( N* V
8 R2 v" w. [) K! h" R荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。3 s0 p& X3 }9 j% I ~
& O' q9 w; p2 a' K/ T$ D- A) @/ X1 N5 \- |* f7 I1 M
西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。3 Q& T L2 B/ I
: O3 i0 d% {/ `% @) q5 `+ z j5 w# l! \4 P- G- n+ s
加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。 # m; c- f. }" u- J/ y 0 ]+ U6 X" o, K% S3 W3 f! |% s" ~/ Z$ A7 ]8 W3 ]
加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。& d" ]3 H! A! ^
/ L# r0 u/ C8 [( H" s' H4 n9 C( }0 T B$ l7 Q$ l L2 `+ h3 O
大格局思维：租金管制与多项政策共同作用+ `# A' n Z8 j6 p" X+ h
$ ]4 p# |! M, k5 W
4 _3 x5 S T, {4 ^& v. ^. l
加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。) o) i5 \9 F5 L; Q5 d
: s2 w5 D: k& H$ H( U" A* [
$ ]7 |% K! \( u. f+ Z
但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。3 k8 ^* M) @$ f% p1 k; L