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标题: RBC：加拿大这轮房市修正 或许不会真的“修正” [打印本页]
作者: cargo    时间: 5 天前
标题: RBC：加拿大这轮房市修正 或许不会真的“修正”
RBC：加拿大这轮房市修正 或许不会真的“修正”* H1 }( f* z" {6 B6 W
         
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# m) I4 z  d& j. F8 Z9 O5 v4 J& V加拿大房地产市场已达到三年来的最佳可负担水平——但这并没有太大意义。
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RBC的数据显示，房屋拥有成本有所下降，但预计这种改善很快就会停滞，明年可负担性将恶化。即便目前处于“最好时期”，也仅比90年代房地产泡沫顶峰时略微好一点——而那是上一次真正破灭的房市泡沫。
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4 W; [2 D) T! u0 B# M* p0 p& URBC住房负担能力指数：怎么看房地产是否“负担得起”' ]8 |) Q- T7 ^* _  T% |6 P- n

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$ h7 a) ?4 x& j+ G6 Q. ~2 u7 `" D* O1 w% K加拿大房地产目前是三年来最“可负担”的时期——但这并不值得庆祝。根据加拿大皇家银行（RBC）最新数据显示，房屋持有成本确实有所下降，不过未来改善趋势可能即将停滞，明年负担能力还会恶化。
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RBC的住房负担能力指数（Housing Affordability Index）衡量的是一个中等收入家庭需要拿出多少比例的收入来承担典型住房的持有成本。这项成本包括：按揭贷款（月供，假设为常规贷款）；地产税；公共事业费用（水电等）。
$ u1 A/ B) z$ k/ L" Q' w: f0 O! P8 e一般认为：当一个家庭需花费不到其总收入的三分之一来承担这些费用时，该地区房产才被认为是“可负担”的”。
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加拿大央行和加拿大按揭与住房公司（CMHC）也采用类似的衡量方法。不过，这项指数没有考虑首付款的负担难度等问题。
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7 A) n3 ~3 @. E) h' P房地产虽“最可负担”，但只是从更糟变成稍微没那么糟) f+ a& r# a* f, h  k

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根据RBC数据，加拿大房地产负担能力在2025年第一季度连续第五个季度改善：
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中位家庭需支出55.1%的收入用于持有住房。* x, T6 L" [: w& G2 `6 G9 P% _

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这一比例较去年同期的60.7%下降了5.6个百分点；+ g3 v# J7 P" ~# r$ E. B" ^
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较2023年第四季度创纪录的63.5%更是下降了8.4个百分点。
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) K2 D- Y9 F  ?. g/ v* [  v这是过去三年来最“可负担”的时期，但整体仍不容乐观。
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RBC：加拿大这轮房市修正 或许不会真的“修正”* I" ~& j$ l$ b. I! h1 \' n

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3 E  |% Z0 ], r3 S+ g7 ^/ z现实是：自2023年高峰以来，这轮修正仅回撤了房市超低利率狂潮所造成负担恶化的三分之一。即使如此，目前55.1%的负担比例，也只比1990年代房市泡沫高峰期低一个百分点而已。
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- A4 T. v! `7 \7 G9 Y, p' O* W3 |展望未来：房市负担能力不会大幅改善* V  p) y: t$ f, k2 O  ], ]
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这次“稍有改善”，并非完全因为房价下跌——更主要是靠利率下调和收入上升拉动的。但这些利好因素可能已经接近尾声：RBC预计，住房负担能力将在2025年底降至52%后触底；随后将于2026年略微反弹上升。
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4 Y6 E: C# p$ A* [4 W& t. ]( M' SRBC助理首席经济学家Robert Hogue表示：“一旦利率稳定，进一步的改善就变得更难。要想显著提升负担能力，就必须依赖房价下跌或收入快速增长。”5 v0 c; Q( k$ M2 E; ~+ v$ O  G; R

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# u) D: }  u1 M3 R; k他补充说：“我们预计未来两年加拿大房价将基本保持稳定（部分地区除外），而薪资增长会受限于当前就业市场的疲软。”
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4 F' j( z4 q  z, dRBC结论：这轮房市修正，或许不会真的“修正”9 L: B0 H% k1 |) ~
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0 X9 Z8 B" r( |% [: L3 l当前的轻微改善似乎只是“风暴后的喘息”，并非结构性好转。5 }* p) K  z$ D3 i  \

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RBC结论耐人寻味：这轮房地产修正可能并不会“真正修正”，然后它就这么结束了。# ]5 j* |4 r1 ], q6 R

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这意味着：一整代人可能被永久排除在房市之外；或者，我们仍低估了未来可能出现的经济逆风。; v7 d* N( g* I! a6 t& \3 p
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无论哪种情况，加拿大房地产仍处于极高的负担压力之下，长期可负担性仍面临巨大挑战。6 ~4 z, e7 t. F+ s( e1 x0 Q
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加国无忧
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