关注! 加拿大公寓市场正出现危机

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关注! 加拿大公寓市场正出现危机
         

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经过一波快速扩张之后，加拿大的公寓市场正面临急剧的逆转，大量未售出的库存和投资者的大幅撤退引发了整个行业的放缓。


加拿大抵押贷款和住房公司 6 月份的一份报告发现，从 2022 年到 2025 年第一季度，多伦多的公寓销售量下降了 75%。报告还显示温哥华同期的公寓销售量下降了 37%。
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公寓是为了投资而不是为了居住而建


. J/ T/ v% W" j与此同时，数据公司CoStar Group的一份报告发现，加拿大的公寓库存在过去三年中增长了400%。CoStar首席经济学家兼报告作者卡尔·戈麦斯(Carl Gomez)告诉《房地产杂志》(Real Estate Magazine)，大部分库存都是主要为投资者建造的小型单元。
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% ?' U! m! \3 S9 Z% |“这些公寓不是为人们居住而设计的”，戈麦斯说，“它们本质上更像是一种对冲工具，吸引投资者”。
+ W) u6 `# m3 w  o然而，由于利率高于疫情期间，投资者现已逃离多伦多和温哥华市场，导致公寓价格难以承受。戈麦斯表示，要么降价，要么扩大公寓规模，才能消化库存。这对开发商来说并非易事，因为这两种做法都会蚕食他们的利润。


8 ?3 n; T1 |/ K" z0 Q不过，戈麦斯表示，鉴于他们目前正在流失资金，这或许是必要的。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告发现，在多伦多，投资者在2024年完成的预建房购买中面临高达6%的资本损失，自2022年以来，该市的项目取消数量增加了五倍。报告显示，在温哥华，同期取消项目的数量增加了十倍。
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房地产经纪人称风险被忽视


# F$ h# G7 y# h+ [6 e$ E多伦多房地产经纪人克里斯托弗·比比 (Christopher Bibby) 告诉 REM，在利率上升之后，公寓市场在 2022 年真正开始崩溃。
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. O8 v% {) B  Q# B1 I“现在已经是大势所趋了”，他说，“价格已经开始下降了”。


CMHC的报告称，2022年至2025年第一季度，多伦多的房价下跌了13.4%，温哥华的房价下跌了2.7%。Bibby表示，过去两个月的房价下跌速度是他从业20多年来所见过的最快、最剧烈的一次，但这也刺激了交易在停滞后开始完成。

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/ i3 b+ Y# b8 K/ E, ]+ k比比表示，利率较低时，预售价格高于转售价格，因为人们相信价格会持续上涨，但事实证明并非如此。再加上通货膨胀推高了材料成本，开发费用也随之上涨，而人们无力提高租金以弥补成本上涨，公寓的盈利能力已不如以往。


( k2 E# A8 v: j0 m% f" K. eBibby 早在 2021 年就觉得市场已经达到顶峰，但他表示卖家不愿相信价格最终会下降。当时他觉得这是一项冒险的商业行为，所以他对目前的情况并不感到惊讶。
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0 @* b; |! p4 [) y2 L: T“人们没有评估自己购买的东西”，他说，“人们相信市场只会朝一个方向发展”。
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“经典泡沫”


% e2 M8 h1 e! ?" K1 q& b0 I在温哥华，房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基(Steve Saretsky) 告诉 REM，导致这种情况的原因是 20 年的牛市。


! H! F& i! O1 v& [- n' N“这有点像典型的泡沫”，他说，“一切都在自行瓦解”。
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3 r9 e9 I# J7 r+ [他说，当需求旺盛、利率低的时候，就会出现投机狂潮。现在，市场正经历着狂欢后的余波，创纪录数量的房屋竣工时间恰恰是错误的。


加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告称，2024年多伦多将竣工25,572套公寓，创历史新高，而温哥华则将竣工12,442套。报告显示，多伦多目前的库存月份比2022年增加了14倍，按照目前的销售速度，需要58个月才能售出所有库存。萨雷茨基表示，这意味着开发商现在将暂停新建项目，这将为三到四年后供应无法满足需求的下一场危机埋下伏笔。

: E9 o* n' j1 ^$ m8 y9 s2 t
7 J; j0 f7 y9 P1 H不过，他认为，在经历了大约 20 年的价格调整之后，当前的公寓市场衰退是一次自然的市场调整。
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“房价连续20年上涨，基本上每年都在上涨，”，萨雷茨基说，“人们认为在房地产上不会亏钱。这会导致错误投资”。
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