瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
: z# h4 I. D/ \加拿大都市网
; B) h4 o2 c  b. v: b5 [" [根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
: p% X- X& ?1 m: X/ [
  Q4 j6 L6 e# ]- m7 U4 y6 e9 `0 p
- Y3 _  ~' b; O根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。
# F) y! T% F9 N. u7 A  c# D; O" @) l

这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
" N! W# V% X9 Q+ C



( h7 P9 m1 [  `! `$ L4 d9 r租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。


1 s2 S3 [' K) R/ k# B/ H: T4 y' B在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
- M4 o6 D# O1 w$ J8 |

4 ?6 z5 z7 K. }9 `2 C% q与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。

4 J* d0 |# S$ t5 T2 Y! d
预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
5 c; ~3 B, M% i7 X8 y% T3 x

8 ~% B4 j! w- T2 P: k3 `! o5 J! Z+ @" {- I2024年瑞银全球地产泡沫指数

/ R, j3 z- J8 ?9 m! B
随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。

- m( X& P) m3 S( Q  P  X
然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。




- B1 K6 I% D5 `- o/ `6 D

温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
" p$ d) D8 q- R' [

/ B9 U, e( h( ~, C多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。


多伦多居民可负担居所面积减4成


, ~% g- m$ e/ z7 O0 m+ ]# e: ^负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。


多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。


在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。

7 ?" e! w5 i) ]+ S1 u" Z
/ y- O5 i. {+ y温哥华泡沫风险降级仍有暗涌

$ P+ q! ?& f+ L$ l7 S' m7 W
相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。


* K' ^# ~+ q9 H


) c: |/ c* Z. z
* R; o/ q3 y' o, ?8 r/ }8 k. G多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降

5 m' @" h+ Q. b7 U
跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。

9 ?* ^  g. K' y) L+ L# O
其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。


/ f/ X1 C. D) i3 G. D有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
% _. l# i# h. P6 s2 A+ Z

分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。


. {# T0 [# m' P; I' B3 `2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
% x( S7 \# k1 h% H

第1位：迈阿密
第2位：东京
& D, R# v) c9 ?& m( N" x) i第3位：苏黎世
3 L# L$ m: E4 y. }  Q# D# x第4位：洛杉矶
第5位：多伦多
3 {- H4 g( X  h) K' j+ ^  Z( T第6位：日内瓦
第7位：阿姆斯特丹
第8位：悉尼
7 X* \# X* b# k第9位：波士顿
第10位：温哥华
4 J3 ?( ^; p5 D第11位：法兰克福
第12位：香港
- O  d! G( W( s! ?6 A第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
第15位：新加坡