关注! 加拿大公寓市场正出现危机

cargo

关注! 加拿大公寓市场正出现危机
" x3 \  M1 U5 v# Y: o- ^  i( Y" P         
0 P0 \( x) @/ M/ c& @" J& G
6 Z4 J1 m, W# x( M+ \8 L
经过一波快速扩张之后，加拿大的公寓市场正面临急剧的逆转，大量未售出的库存和投资者的大幅撤退引发了整个行业的放缓。


加拿大抵押贷款和住房公司 6 月份的一份报告发现，从 2022 年到 2025 年第一季度，多伦多的公寓销售量下降了 75%。报告还显示温哥华同期的公寓销售量下降了 37%。
( v7 x: H% B+ x



公寓是为了投资而不是为了居住而建


( A; m/ B* q& I7 e" _0 K+ a! `与此同时，数据公司CoStar Group的一份报告发现，加拿大的公寓库存在过去三年中增长了400%。CoStar首席经济学家兼报告作者卡尔·戈麦斯(Carl Gomez)告诉《房地产杂志》(Real Estate Magazine)，大部分库存都是主要为投资者建造的小型单元。


/ U% E- S8 _9 l0 q3 \0 K9 _* G2 ]. ~* M
# R2 L; U/ @7 Q. F1 `) e$ V5 g
“这些公寓不是为人们居住而设计的”，戈麦斯说，“它们本质上更像是一种对冲工具，吸引投资者”。
1 P# d2 q& q) N+ o1 S然而，由于利率高于疫情期间，投资者现已逃离多伦多和温哥华市场，导致公寓价格难以承受。戈麦斯表示，要么降价，要么扩大公寓规模，才能消化库存。这对开发商来说并非易事，因为这两种做法都会蚕食他们的利润。

: L3 l! R9 Z+ T, L
( @" r4 J2 h: J- o# M" R# |不过，戈麦斯表示，鉴于他们目前正在流失资金，这或许是必要的。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告发现，在多伦多，投资者在2024年完成的预建房购买中面临高达6%的资本损失，自2022年以来，该市的项目取消数量增加了五倍。报告显示，在温哥华，同期取消项目的数量增加了十倍。



5 X# J) p" W2 ~9 T' S
3 S! _, v5 d5 y; `7 _4 }7 J/ d

6 s& _4 I% J) N8 h  J. V5 w房地产经纪人称风险被忽视

: y2 U9 M" q- g) G6 V+ ~
) @; O2 F: x* a多伦多房地产经纪人克里斯托弗·比比 (Christopher Bibby) 告诉 REM，在利率上升之后，公寓市场在 2022 年真正开始崩溃。


“现在已经是大势所趋了”，他说，“价格已经开始下降了”。


4 N& n3 [9 {7 N7 \% G( GCMHC的报告称，2022年至2025年第一季度，多伦多的房价下跌了13.4%，温哥华的房价下跌了2.7%。Bibby表示，过去两个月的房价下跌速度是他从业20多年来所见过的最快、最剧烈的一次，但这也刺激了交易在停滞后开始完成。

* N( m; R9 v: }+ D8 q# B, p4 M! P
+ u1 v/ y0 n# w/ r0 x4 z5 F比比表示，利率较低时，预售价格高于转售价格，因为人们相信价格会持续上涨，但事实证明并非如此。再加上通货膨胀推高了材料成本，开发费用也随之上涨，而人们无力提高租金以弥补成本上涨，公寓的盈利能力已不如以往。


Bibby 早在 2021 年就觉得市场已经达到顶峰，但他表示卖家不愿相信价格最终会下降。当时他觉得这是一项冒险的商业行为，所以他对目前的情况并不感到惊讶。
/ h3 @  J3 }: g) K2 l6 U$ V
5 D! j+ v+ [+ `& B" i  M
“人们没有评估自己购买的东西”，他说，“人们相信市场只会朝一个方向发展”。
$ g/ S& j% n, B4 C4 u& R
+ ~7 e$ B3 P; n( \, I/ V( d  w: J
“经典泡沫”
0 E: P3 e# j9 j/ Q

, t  g- S, H- k在温哥华，房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基(Steve Saretsky) 告诉 REM，导致这种情况的原因是 20 年的牛市。
$ P8 O3 i! l& r! X' [& C

“这有点像典型的泡沫”，他说，“一切都在自行瓦解”。
2 [( {" Z6 ]  r8 Q& w

* B9 s( [& [6 u0 n4 V8 g他说，当需求旺盛、利率低的时候，就会出现投机狂潮。现在，市场正经历着狂欢后的余波，创纪录数量的房屋竣工时间恰恰是错误的。
4 x% i; E, J+ l, e6 H" ?

* a& Q3 T3 K  _加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告称，2024年多伦多将竣工25,572套公寓，创历史新高，而温哥华则将竣工12,442套。报告显示，多伦多目前的库存月份比2022年增加了14倍，按照目前的销售速度，需要58个月才能售出所有库存。萨雷茨基表示，这意味着开发商现在将暂停新建项目，这将为三到四年后供应无法满足需求的下一场危机埋下伏笔。
; U4 P) G" R) _$ n2 h$ O

" B+ {" z" b5 _+ @* I& R: H# m不过，他认为，在经历了大约 20 年的价格调整之后，当前的公寓市场衰退是一次自然的市场调整。


“房价连续20年上涨，基本上每年都在上涨，”，萨雷茨基说，“人们认为在房地产上不会亏钱。这会导致错误投资”。
. q7 U3 A+ `; D( c
3 B; C7 q# C% d; G; `! a4 a/ o1 z 加西网
' O! y8 j2 R, J) o: o" w: P3 D9 W