瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
加拿大都市网
根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
1 B5 W1 Z7 ~0 H$ e9 D

根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。

  E% M8 Q* j/ `4 ?( u% Z( F
# a2 e4 T6 c+ Q$ P3 g. r/ ~这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。

8 ^8 Z/ Y# a! e5 G& X


租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
' X1 }+ |7 K& H6 k0 k相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。


  Y" c( P- Z  d& d在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。


与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。

+ [% U) d/ X  `" I/ x' B4 Q4 D
7 Q5 S, `& J) U6 ]9 t预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
0 |5 T# v: c7 R7 b6 k

2024年瑞银全球地产泡沫指数
3 Y+ ]  |7 ]6 \+ p6 U
2 m& ~% b& k; ^. ^- M
" c7 K( d* g% S随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
7 s7 x& |! z4 B

% b  @+ d( Z$ M" R% J* s然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
2 L( }- ?# X- p# D


, s" T; g. W+ M
: m1 V0 {9 L1 o+ p! H; @
; w9 f. u* A3 K$ t* b& }  c
4 B. M, G: n! f& x0 t# U温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
, Y4 d' S8 O) s9 M% A

5 @0 K, w- h" y5 T  u多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
) `+ R1 ?9 i" Y- X

0 N2 M" j' j4 W3 @+ _多伦多居民可负担居所面积减4成
/ G+ d  {5 d3 c6 X3 W
* {! Z5 n* `: b) U6 [$ v
1 `  u. r, W3 o$ w; R* O. G负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
* m. c; D# O0 C4 N! p
, O7 h7 c1 p, F, G3 a
多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。

. i: V1 ^7 D' T$ W7 B
6 Y$ E: F" ?  b, H3 m0 Q  K2 Q在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。


温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
' K  Z1 k7 k& z5 J* ~
) f5 U6 \* d6 ~  \8 P8 N
* g- a! M! b6 X相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
5 D/ c6 W6 s% L* p$ x) S




- R" O' O, b% H- V) I
多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降

5 }! v- Y. ]9 S% k2 Q
; i7 v$ p. @# }6 z! G( N4 K6 M6 A/ a+ w跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。
' T3 Z% n# O5 {0 J+ @

其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
7 r# e1 a2 [: s4 `; ?6 x4 o8 M3 }, @" P
! t2 a6 U2 p- N$ u
有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
& ~$ }( I: b1 i/ a

' ]. E& B" W- Z0 o! ?$ J$ b分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
* @1 ]4 A2 D- B* \. f

2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：


+ N9 h9 f1 `% v2 s. b: {" Z第1位：迈阿密
第2位：东京
/ m5 k* F, ]2 g+ P第3位：苏黎世
第4位：洛杉矶
+ G% y" M8 N. ?8 r第5位：多伦多
# n6 Y' T! s, f+ [9 \8 U, M1 V/ B4 \第6位：日内瓦
7 A' B: \" h5 Q1 k$ F第7位：阿姆斯特丹
+ h6 S4 k8 Q7 a第8位：悉尼
第9位：波士顿
1 Q9 q- j) ~. d% X4 p5 C第10位：温哥华
第11位：法兰克福
第12位：香港
5 q& B8 D! f& S5 z第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
第15位：新加坡