房价超年薪10倍 加拿大房市面临崩盘？

calgary

- t+ C5 v+ _: G


9 w$ Y2 n  S! T+ U$ g0 l　　在加拿大卡尔加里南部的Altadore，一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元，远远高于八年前的水平。

4 n  }* u( P& R- V1 n, H 　　据《环球邮报》报导，从2005年到去年年底，随着一座座老平房被推平，全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时，Altadore的房价也猛涨了78 %。
* e8 w5 a2 @3 W+ l0 B+ J1 G
  G+ ^' S( L" L$ G$ w/ @* n1 R 　　“我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ，2008年入住这里的，34岁的Thomas Ferianec说。
7 V8 N0 y6 Z2 ?
; ]. _* h4 U3 X9 U9 ~! {. V, k 　　便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮，推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确，加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过，近70%的购房款来自抵押贷款。

. u! n7 n2 f1 }* j; @, i7 q7 R 　　在过去的几年中，收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。

　　是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是：没有。

　　“加拿大将发生像美国那样的次贷危机，这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。
3 @( u# Q  W3 S- c
　　“美国的信贷质量远低于加拿大，”Klump说。 “在过去的四年中，收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。”

, O6 u/ z$ Q  V- U2 ?　　如果Klump的观点是正确的，那么，加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况：
& s3 t& S- z& g
2 ?9 g& O* }" \$ F* l: `/ h8 v 　　债务深化
6 D2 V* h( C. g: c9 p
　　房屋销售的步伐，今年并没有实质的减速。除了10月，市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高，比七年前增长了18%。

　　当房价是年薪的10倍时
( a/ i; `5 r& g% V" ?
　　有多种指标来确定房价与业主的收入关系，总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说：“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。”
2 ?3 q2 U0 A2 T/ J! O! E1 y
　　“从历史上看，房子的价格一直维持在收入的三，四倍的样子，”达尼说：“在温哥华，房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方，这是一个离谱的数据。”

+ s. D4 z, j9 q) k; E　　在多伦多——本国第二昂贵的房产市场，房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。
% _6 b$ C& I( d" F# W6 T
　　屋主的承受力
8 O0 F7 N8 g: A$ J3 X1 z* i
: O7 p( U' {  ~; Z3 _; v5 k5 m 　　只要利率维持在历史性低点，加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。

　　虽然超低利率还将维持一段时间，但是如Capital Economics等的预测表明：如果利率突然升高，房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点，这就意味着，许多购房者每月会多付几百元。
: w& a5 D4 O) j+ i  h" C+ G
　　可负担计算：每月可以付多少?

) ~: E2 q0 l3 m6 u$ \% p　　随着整体经济的增长，有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是，如果业主无法跟上利率上涨的节奏，那么他们就不得不降价出售房产。
) r. p+ _2 p6 _& P( ~! i
　　楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%!
& y, ^! a( [. p, U
5 B+ A" f% h' R( _* Z! i　　惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止，该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ，在未来五年内，加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为，加拿大目前的房价被高估，一些地区的房价被高估多达26%，从全国平均水平来看，加拿大房价的被高估幅度为21%。
* W: `5 J. R  Z. k
　　根据惠誉国际评级，当房地产“软着陆”的情况发生时，加拿大经济将面临一些风险，因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平，一段利率开始上升，他们将遭受冲击。
, t* m* l, F2 B. }; ~, V) m" d
　　惠誉还表示，房地产市场的放缓还将对就业带来影响。
" Y' g! I: o5 @7 e4 s5 D1 }9 }1 @% G7 R
　　惠誉国际评级指出，自2001年以来，加拿大的房价升幅超过130%，高出加拿大人的收入增长幅度80%。

: ^6 D+ ]& k  W! ^# ~  l" Z5 E 　　惠誉国际是世界三大国际评级机构之一，与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。

" c7 Y) n# X6 p; D- z1 p" Z 　　高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌

　　高盛研究报告认为，加拿大正面临房价大跌问题，因为加国部份地区的房市，已出现建案过多的现象，而且超低利率正伤害其不动产市场。