房价超年薪10倍 加拿大房市面临崩盘？

calgary

2 g; |: @2 k4 }3 R

7 m( f$ X+ e( U8 w- E! K# d* Y
  s& l4 d" Q. b& o8 n/ y　　在加拿大卡尔加里南部的Altadore，一栋栋住房坐落于Elbow河畔郁郁葱葱的松树公园附近。这里的平均房价已经超过360,000元，远远高于八年前的水平。
. s$ w4 I4 N" U0 k
　　据《环球邮报》报导，从2005年到去年年底，随着一座座老平房被推平，全新的两层小楼和高端公寓拔地而起。大批在外卡尔加里市中心工作的专业人士入住这一小区。与此同时，Altadore的房价也猛涨了78 %。
3 b% B$ j1 K* _8 c3 I9 W
) x8 d" W9 y/ U! ? 　　“我认为住在这里的任何人都对房价上涨速度感到惊讶” ，2008年入住这里的，34岁的Thomas Ferianec说。

  i$ z% F7 i5 `% [; p' ? 　　便宜的住房贷款刺激了前所未有的借贷热潮，推动加拿大的房价达到“岌岌可危”高度。的确，加拿大的房屋从来没有这么值钱过。房贷债务水平也从未这么高过，近70%的购房款来自抵押贷款。

! F  M0 R1 k. g5 h( r% { 　　在过去的几年中，收入和房价之间的鸿沟扩大了。现在加拿大人借贷总额与收入之比已经相当于2008年美国房地产泡沫破裂之前的水平。
! n0 p: n5 x6 e1 q5 j; Q9 x
: o) A4 ]" c  k) t# S 　　是否应该为此而担心?加拿大人是否也存在巨大的资产泡沫呢?加拿大房地产经纪人的答案是：没有。
: K% q% f/ n' a8 [* j
  S$ H/ E- m/ ?, Q3 q 　　“加拿大将发生像美国那样的次贷危机，这是一种错误的想法”加拿大房地产协会负责经济学家Gregory Klump这样告诉金融时报。

: A& H5 M$ t+ r 　　“美国的信贷质量远低于加拿大，”Klump说。 “在过去的四年中，收紧房贷规定已经成功地防止了房地产泡沫的破裂。”

　　如果Klump的观点是正确的，那么，加拿大已经实现了过热房地产市场的软着陆。让我们看看真实的情况：

7 Z& H8 Y  T) U% R2 b0 x 　　债务深化
9 I" K6 N/ Q% X0 e
! _8 j: p. s) _* \* ~ 　　房屋销售的步伐，今年并没有实质的减速。除了10月，市场已经重新热络起来——在温哥华、多伦多、卡尔加里和埃德蒙顿房屋销售增长强劲。与此相对应的是加拿大家庭债务水平被推向新高，比七年前增长了18%。

　　当房价是年薪的10倍时
* O$ l- q7 Y' {: N( G/ Z
+ h! Y& `# e& ?3 _; a 　　有多种指标来确定房价与业主的收入关系，总部位于多伦多的Capital Economics的首席经济学家大卫?迈达尼说：“房价在加拿大各主要市场基本上是被高估的。”

+ T$ D# ]; H0 F1 {1 J　　“从历史上看，房子的价格一直维持在收入的三，四倍的样子，”达尼说：“在温哥华，房价已经是家庭平均年收入10倍。在西方，这是一个离谱的数据。”
+ E/ U  N( s6 [! d
. D/ @* R$ B& Q) j1 X; j　　在多伦多——本国第二昂贵的房产市场，房屋平均价格大约家庭为平均年收入的五倍。
) y& J0 ~) B; Y. G4 |# j" [, l
3 ~3 L, o! C. f7 t4 o 　　屋主的承受力
8 V1 p4 S$ W% W& }
- G. M- Q5 b4 q# }3 S" m 　　只要利率维持在历史性低点，加拿大人仍然能够享受低息贷款并且不会失去自己的房子。

　　虽然超低利率还将维持一段时间，但是如Capital Economics等的预测表明：如果利率突然升高，房屋价格将回调25%。如果利率升高几个百分点，这就意味着，许多购房者每月会多付几百元。
" e, H! ~% [; w: o0 G
3 {3 A" T  ?& p" a/ K# O8 p& z# ]) l/ X 　　可负担计算：每月可以付多少?

- S6 V* f) i( c) G; u1 L; ^. S　　随着整体经济的增长，有些预期认为从明年开始到2015年利率将上升2.0%。这种加息可能使加拿大房市彻底降温。更糟的是，如果业主无法跟上利率上涨的节奏，那么他们就不得不降价出售房产。

& i9 R* N5 @% Q8 g: r 　　楼市真泡沫!加拿大房价被高估了21%!

' Y$ Z" D  F* \# `, q$ ^　　惠誉国际评级机构 (Fitch Ratings) 表示, 加拿大房地产市场的价格上升将很快停止，该机构预测加拿大各地房地产将经历“软着陆” ，在未来五年内，加拿大的房价将“停滞不前”或“下降”。惠誉机构还认为，加拿大目前的房价被高估，一些地区的房价被高估多达26%，从全国平均水平来看，加拿大房价的被高估幅度为21%。

! J  z6 Z3 G0 y  @: l 　　根据惠誉国际评级，当房地产“软着陆”的情况发生时，加拿大经济将面临一些风险，因为许多房主的买房贷款处于自己财务状况的极限水平，一段利率开始上升，他们将遭受冲击。
- |! N1 C3 V: v( \
　　惠誉还表示，房地产市场的放缓还将对就业带来影响。

　　惠誉国际评级指出，自2001年以来，加拿大的房价升幅超过130%，高出加拿大人的收入增长幅度80%。
' C; e# |" n" u) g$ B: |
& S9 N$ C: {0 o) e" q( V 　　惠誉国际是世界三大国际评级机构之一，与标准普尔和穆迪一起属于全球最权威的信誉评级机构。
( `- B% [! C& T
) ^, K0 k6 d% V0 Y 　　高盛研究报告称加拿大房价恐将崩跌

. M) {' z% h: ^ 　　高盛研究报告认为，加拿大正面临房价大跌问题，因为加国部份地区的房市，已出现建案过多的现象，而且超低利率正伤害其不动产市场。