非常不妙！七大信号揭示中国楼市快崩了

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非常不妙！七大信号揭示中国楼市快崩了
2014年4月12日  
+ h; u# `6 X4 Y6 y耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为未来10年中国地产泡沫破裂的概率至少为99%，投资房产较多的应尽快脱手的言论日前受到广泛关注。
“已经快到崩溃边缘了。”杭州开发商这样说。
“非常不妙！”房产大鳄王石这样说。
$ T/ l/ J: H1 i- ]; R( Y4 y2 t* v你呢，还以为中国房地产市场会继续一路高歌吗？还打算把半辈子的积蓄搭进去等着捞钱吗？
, ?) g4 Z8 |6 U- w2 n! N- Y相比于“楼市春天派”，陈志武“唱衰”观点似乎给楼市加了道“紧箍咒”。
8 S) C6 E. c; s* n中国房地产市场早已风险重重，以下便是7个暗示信号。
9 {) D& }' B0 \3 T0 Q1 V信号1：一季度成交量低迷
8 [5 B4 C) L$ y: g, \; e( a  Z; w据 搜狐证券报道，“下降”成为1―2月份中国商品房市场的关键词。根据统计局公布的数据，今年1―2月份商品房销售面积同比下降0.1%；商品房销售额下降 3.7%。以上两数据双双负增长，系一年来首次出现。此外，2月份，中国房地产开发景气指数为96.91，比去年12月份回落了0.30点。
8 J6 i% n: S% d+ z2 X. k2 A楼市的“冷”气也弥漫到了二手房市场。以北京为例，据链家地产市场研究部统计，3月二手住宅成交8943套，与去年同期相比下降79.6%。2014年一季度，北京二手住宅共成交23156套，较去年第四季度下降30.1%，与去年同期相比下降七成左右。
浙商证券研究报告显示，1―2月份房地产新开工面积累计同比下滑27.4%，创出历史最大降幅，新开工面积大幅下滑进一步影响房地产开发投资增速。
. a+ p! L  X0 O5 X+ H) J$ L信号2：多地楼盘“打折甩卖”
2 月18日，杭州德信北海公园公布每平米直降3000元/O的消息，打响了杭州楼盘降价第一枪。在不到24小时之后，同区域内的天鸿香榭里也宣布降价，均价 从17200元/O降到13800元/O，每平米直降6000元。21日，天鸿香榭里业主们冲进售楼处，拉起横幅，打砸沙盘，房闹持续了数日。
" y2 U. \# z: T/ S: j( L6 y4 S9 A3 月22日，秦皇岛市一名为“珠江道12号”的打出了“所售房源打六折”的标语。该楼盘原市场价在8000―9500元/O，现在只需5000元左右/O， 价格直降40%。但非直接降价，而是开发商连续4年每年向购房人返还10%的购房款，总计达到总价的40%。即如果购房者全款购买一套总价200万元的房 屋，需要先交全款，以后每年由开发商返还20万元，持续4年。
- f- `) W/ U% v; D+ }& ~3 u& o+ |$ `- C近日，号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海 国际公寓也推出十套特价房，价格从原来最高时的每平7万跌至49000，整整跌去了2万元，调整后的均价，已经与周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐。炒房客 认为，商住型公寓价格波动率较一般豪宅更高，目前楼市政策难明的前景下，或成为价格跳水的“领头羊”。
信号3：信贷收紧
/ f: f5 x$ v& y6 _& x, P! b9 @今年2月，兴业银行“暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”的公告反响巨大，一度被传为“银行暂停房贷”从而引发恐慌。尽管各大银行予以了澄清，但部分银行业务越来越少涉足房贷却是不争的事实，显示出银行对房贷相关业务风险的关注。
' d; y0 [, G# \* z2 T$ J9 y而银行收紧信贷更为楼市拉响了警报。根据CRIC研究机构调研显示，在22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，10个城市上浮5个-15个百分点，仅32％的城市维持基准利率。
. h- H4 F% ]/ j* }: I原先维持基准利率的城市，沈阳、重庆、苏州、成都、南京等已从基准利率上浮至基准的1.05－1.1倍。信贷收紧相当于房价上涨，势必会进一步加重购房者的观望情绪，从而影响楼市供需格局。
信号4：库存高
$ r$ y7 ~( i$ U& d3 F+ O& x4月3日，上海易居房地产研究院发布房地产市场研究报告。数据显示，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%。这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。
, J, v0 N; a% u# I房地产高库存现象在三四线城市更为明显，今年两会期间，鄂尔多斯市长廉素坦言，还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。
信号5：房企资金链断裂
. \" I) [& I( h1 q# n. ^9 _# f3月下，浙江奉化最大的房地产企业兴润置业破产，总负债超过35亿元。尽管该事件主要与部分“问题楼盘”有关，但在限购、限贷等紧缩式调控背景下，房地产融资和销售遭遇双重挤压。对三、四线城市房企而言，风险警示意味甚浓。
0 A5 G( @, q7 f7 `1 C曾经的中国经济百强县陕西神木也遭遇了同样的困境。4月4日，媒体曝出陕西正和地产法人代表于去年6月暴病身亡，企业资金链断裂，在神木投资的楼盘已成“烂尾”，原先定价8000元/O，现在卖4000/O都没人要。
; C2 w, J  J0 ~# p0 H& @" [' a信号6：投资回报率远超国际警戒线
4 X& F' q7 b: K" j  u7 S外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200：1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500：1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
而 北京房租下降更加剧了这种风险。链家地产市场研究部报告显示，今年一季度北京房租平均累计涨幅为-0.60%，系近5年同期首次出现负增长。3月份平均租 金为59元/平方米，环比下降0.6个百分点，同比上涨4.6个百分点。一季度平均租金为59.1元/平方米，较去年四季度上涨1.4个百分点，与去年同 期相比上涨5.5个百分点，均处于近年较低水平。
7 u5 l5 f% N7 t4 K信号7：大佬看空
( ], j  X3 U' I/ S/ ?2014年以来，看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷，其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味：王健林表示，对今年楼市“并不乐观”。
万科董事会主席王石接受媒体采访时表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大。王石说今年“形势不妙”。
任志强则表示，“不要对2014年太抱希望”。
是泡沫就总有被戳破的一天，多个房产大佬的谨慎表态，与其说是对行业前景的看空，不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视。尽管房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。
$ [+ a3 k, k  I0 b$ s在4月8日博鳌论坛期间，陈志武表示，面对房地产市场泡沫隐忧，开发商可以考虑“转型”，未来这种情况会越来越普遍。
陈志武认为，现在有很多房企已开始在其他行业投资，比如PE基金等。他表示，还有一些房企着眼海外，把企业资金交给专业团队去打理，帮助其在中国及世界各个国家寻找不同的投资机会。

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